HDF-Aktuell

Achtung: Unwirksamkeit von Schriftform-Heilungsklauseln in langfristigen Mietverträgen

Kurz zusammengefasst:
Aktuelles BGH-Urteil macht Schriftform-Heilungsklauseln unwirksam. Als Kinobetreiber müssen Sie daher noch mehr darauf achten, dass die Schriftform nicht nur bei Abschluss des Mietvertrages, sondern auch bei Änderungen, Ergänzungen etc. stets eingehalten wird.

Detailierter Hintergrund:
Mietverträge (für Wohn- und Gewerberaum) mit einer Festlaufzeit von mehr als einem Jahr müssen schriftlich abgeschlossen werden, §§ 550, 578 BGB. Bei langfristigen Mietverträgen werden fast zwangsläufig Nachträge oder Änderungen nötig. Genügen diese nicht der gesetzlichen Schriftform, kann der Vertrag vorzeitig gekündigt werden. Das ist z. B. bei langlaufenden Kino-Mietverträgen ein hohes Risiko für beide Seiten. In der Vergangenheit konnten die Vertragspartner versuchen, dieses Risiko mit sogenannten „Schriftform-Heilungsklauseln“ auszuschließen. Das ist nun nicht mehr möglich.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 27.09.2017 (Az XII ZR 114/16), veröffentlicht am 07.11.2017 sinngemäß entschieden:

  • Schriftform-Heilungsklauseln sind mit § 550 BGB unvereinbar und daher unwirksam.

  • § 550 BGB ist zwingend und kann nicht vertraglich abbedungen werden.

  • Schriftform-Heilungsklauseln können deshalb (für sich genommen) eine Vertragspartei nicht daran hindern, einen Mietvertrag unter Berufung auf einen Schriftformmangel ordentlich zu kündigen.

  • Dies gilt auch, wenn die Klausel zusätzlich eine Verpflichtung enthält, von einer Kündigung wegen des Schriftformfehlers abzusehen.

Aber: Laut BGH verstößt es gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB), wenn eine Mietvertragspartei eine nachträglich getroffene Abrede, die lediglich ihr vorteilhaft ist, nur weil sie nicht die schriftliche Form wahrt, zum Anlass nimmt, sich von einem ihr inzwischen lästig gewordenen langfristigen Mietvertrag zu lösen!

Fazit: Weil Schriftform-Heilungsklauseln unwirksam sind, müssen Sie noch mehr darauf achten, dass die Schriftform nicht nur bei Abschluss des Mietvertrages, sondern auch bei Änderungen, Ergänzungen etc. stets eingehalten wird.

Beste Grüße

Ihr HDF Team


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